BGH Kararı Kiracıların Çıkarlarını Güçlendiriyor

Federal Adalet Mahkemesi (BGH), bir dairenin kiracı tarafından başkasına kiralanmasının yasal olduğu görüşünde: Kiracıların kira masraflarını azaltmak amacıyla genellikle kiralık dairelerinin bir kısmını başkasına kiraya vermelerine izin verilmektedir. BGH’nin kararına göre bu durum meşru bir menfaati temsil etmektedir ve dolayısıyla buna daire/ev sahibi tarafından izin verilmesi gerekir. Ayrıca kiracının daireyi ana veya ikincil konut olarak kullanması da önemli değildir.

ALMANYA | 4 Aralık 2023 Almanya’da 30 Bin Kiracı Zorla Evden Çıkarıldı 4 Aralık 2023

Dairenin Kısmen Devredilmesi Meşru Menfaat

21 Kasım 2023’te yayınlanan bir kararla (VIII ZR 88/22), BGH kiracıların kira maliyetlerini azaltmak için kiralık dairelerini kısmen kiraya verebileceklerini doğruladı. Berlin’de bir adam ailesiyle birlikte yarı müstakil bir eve taşındıktan sonra üç odalı dairesini ikinci ikametgah olarak kullanmaya başladı. Bir süre sonra adam Berlin’deki apartman sahibine üç odadan ikisini süresiz olarak kiraya vermek için izin talebinde bulundu. Ev sahibi başlangıçta geçici bir kira sözleşmesine onay vermişti, ancak daha sonra prensip olarak daireyi başkasına kiralamayı reddetti.

Kiracı daha sonra dava açtı ve Federal Adalet Divanı tarafından lehine karar verildi. Dairenin bazı bölümlerinin kiracı tarafından kiralanmasının Alman medeni kanunun (Bürgerliches Gestzbuch – BGB) 553. maddesine göre meşru menfaat olarak değerlendirilmesi gerektiğine karar verdi. Dairenin ana veya ikincil konut olarak hizmet vermesi de kararda etken değil.

Mahkeme dairenin kısmi kiraya verilmesini meşru ilan ederek, açıkça kiracının çıkarları lehine karar verdi. Kararın sebebi ise yasama gücünün ilkesel olarak kiracının çıkarları ev/daire sahibinin çıkarlarından daha üstün olduğu ve sadece makul olmayan (unzumutbar) durumlarda tersinin geçerli olması görüşüdür (Bkz. BGB‘nin 553. maddesi)

Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

İlkesel olarak kiracının çıkarları üstün tutulsa da, ev/daire sahibinden izin talebinde bulunmak gerekir. Ev sahibinin ise itiraz için geçerli bir sebep sunamadığı takdirde izin vermesi gerekir. Ayriyeten dikkat edilmesi gereken bir husus ise ayriyeten bahsi geçen 553. maddede kira anlaşmasından sonra oluşan çıkarlardan bahsediliyor, yani kiracı en baştan evi başkasına kiralama niyetinde olmamalıdır.